Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna jest kredytem długoterminowym (zazwyczaj do 10-15 lat) przeznaczonym na dowolny cel. Kredyt udzielany jest pod zabezpieczenie nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub (jeżeli bank wyraża na to zgodę) osoby (podmiotu) trzeciego.

Kwota dostępnego kredytu zależna jest od zdolności kredytowej oraz aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Banki ograniczają maksymalną dostępną kwoty kredytu zazwyczaj do poziomu 60-70% wartości rynkowej nieruchomości (wartość z wyceny tj. operatu szacunkowego). Jest to związane z obowiązującymi wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego (Rekomendacja S) a także wskaźnikiem LTV (loan to value) która określa maksymalną kwotę kredytu do kwoty zabezpieczającej ekspozycję kredytową.

Udzielenie pożyczki hipotecznej nie wymaga zbyt skomplikowanej analizy. Warunkiem jest oczywiście posiadanie nieruchomości na której możliwy będzie wpis hipoteczny. Pożyczka hipoteczna może zostać również przeznaczona na refinansowanie kredytów konsumpcyjnych, również tych których zabezpieczeniem jest przedmiotowa nieruchomość. Banki wymagają natomiast w tym przypadku wpisu na pierwszym miejscu które powstanie po spłacie istniejącego zobowiązania i zwolnieniu hipoteki.

Kredyt uruchomiony zostaje w większości przypadków na podstawie złożonego do sądu wniosku o wpis hipoteki. Jest to zabezpieczenie przejściowe bowiem sąd nie dokonuje natychmiastowo wpisu w IV dziale księgi wieczystej. Klient poprzez stosowne klauzule zawarte w umowie zobligowany jest w określonym czasie do ustanowienia hipoteki na nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie ekspozycji kredytowej. W przypadku refinansowania kredytów zabezpieczonych hipotecznie bank którego kredyt jest spłacany powinien wydać stosowne oświadczenie. W oświadczeniu tym bank zobowiązuje się do zwolnienia hipoteki po spłacie kredytu. Jest to o tyle istotne, że bank przejmujący kredyt chce mieć pewność iż po spłacie kredytu będzie możliwość wpisania się na opróżnione miejsce hipoteczne.

W tej sytuacji działania są następujące:

- uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej,
- dostarczenie przez bank którego kredyt jest spłacany oświadczenia o zwolnieniu zabezpieczenia (hipoteki) po spłacie kredytu (dostarczenie zaświadczenia jest często warunkiem decyzji kredytowej do uruchomienia i wypłaty środków),
- podpisanie umowy, złożenie wniosku do sądu o wpis hipoteki,
- wypłata środków w tym na spłatę dotychczasowego kredytu,
- uzyskanie listu mazalnego od banku w którym kredyt jest spłacany,
- dostarczenie listu mazalnego do sądu, wykreślenie hipoteki,
- wpisanie się na hipotekę przez bank refinansujący kredyt.

Koszty

Finansując się pożyczką hipoteczną musimy liczyć się z następującymi kosztami:

- prowizją przygotowawczą (prowizją za uruchomienie kredytu), płatną zazwyczaj jednorazowo za cały (kilku lub kilkunastoletni okres kredytowania)
- kosztem odsetek będącym sumą marży banku a także stawki referencyjnej (WIBOR1M, WIBOR3M i inne) która naliczana jest w skali roku,
- kosztami ustanowienia zabezpieczeń (opłaty sądowe, opłaty notarialne etc.),
- kosztem prowadzenia i obsługi rachunku
- prowizją za rozpatrzenie wniosku (rzadko stosowane)

Oprocentowanie kredytu będzie tym wyższe im dłuższy jest okres spłaty kredytu.